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过半数人不看好小产权转正 转正可平抑房价?

发布时间:2013-11-11  来源:  点击:
 

 

小产权房,是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证由乡政府或村委会颁发。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土局、房管局也不会给予备案。其所谓的产权证并不能让房产具备真正合法有效的产权。

十八届三中全会近日开幕,在民众对改革的期许中,“住得起房子”是重要一条。

国务院发展研究中心给十八届三中全会提交的“383”改革方案中提出:“对已经形成的小产权房,按不同情况补缴一定数量的土地出让收入,妥善解决这一历史遗留问题。”

这个方案让买了小产权房或者考虑买小产权房的人燃起希望,然而全国数十亿平方米的小产权房真的有望正名吗?西安小产权房的现状如何呢?

西安市民周兴权最近很纠结。

“果断下手还是再观望一下?我真的拿不准。”他点着一根烟,一脸愁苦,“这个决定可能影响我们家未来十年过什么样的日子。”他纠结的是买不买西安城北一处小产权楼盘的房子。

没缴纳土地出让金小产权房最大优势是便宜

什么是小产权房?记者近日在西安街头随机询问路人,得到的答案五花八门。

“就是不能买卖的那种吧?”马先生有点拿不准。“小产权就是手续不全,是跟正规五证齐全的大产权相对的概念。”“西漂”小郑大学毕业刚三年,这样理解小产权房。“小产权是不到70年的房子。我有个朋友买了个40年的,均价比周围商品房便宜一半。”李先生说。与他同行的赵先生则认为,“小产权房不是拿年限算的,指的是城中村改造的那种房。”

事实上,小产权房是没有缴纳土地出让金、没有土地使用证和预售许可证的房子,购房合同国土局、房管局也不会给予备案。

“小产权房和城中村改造房也是两码事。城改房有不少是手续合规的,和一般商品房没区别。”长安大学城市研究所所长、陕西省房地产研究会会长王圣学说。

“我纠结的那个楼盘,说土地的使用年限是70年,但我听说它的性质还是小产权房。”周兴权说他看上的这个楼盘,目前的均价只有4000多元,比周边其他大产权楼盘要便宜40%左右。“配套啥都挺方便,又离地铁近。我真是看上了。现在就是不知道政策会怎么变,我怕到时候再一补缴土地出让金,价钱就跟其他房差不多了。”

专家称西安现有住宅中小产权房占两三成

西安的小产权房也着实不少。根据记者通过多种途径查询后的不完全统计,仅目前在售的就有41座楼盘,主要分布在二环外、三环内,北郊最多;楼盘有大有小,有些还地处繁华,配套完善。

那么,从1995年就开始萌芽的小产权房,到现在一共有多少呢?无论是国土部门还是房管部门,都不掌握这个“政策外的数字”。深谙本地房地产情况的王圣学说,“在西安现有住房里大概占到20%~30%,不会再少了。”“过去不承认,但是管不了,所以基本上是听之任之。”

小产权房要转正怎样补缴费用是焦点

一直以来,小产权都被认为不合法,多年来多次整顿、清理。记者查询发现,从2010年至今,相关部门至少9次公开表示要“清理”或“治理”。西安市也曾出台规定,称手续不全房产,如果被迁,分文不赔。但除了北京等少数地方有过强硬的动作外,多年来全国一直难有进展。

“强行取缔、硬压不是办法。”王圣学认同“383”方案表现出的动向,“光堵不行,要疏才对。像西安,以前已经出现过很多很大的小产权楼盘,难道都能一股脑拆掉?”

尽管“383”方案被认为相当接近高层意向,但正式形成政策落地,却注定不是一件很简单很快捷的事。复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰认为,小产权房转正会需要相当一段时间和许多工作来落实。“先期只可能是一定范围内试点,大概4到5年后才会逐步全面推开。”

王圣学认为,怎样补缴费用是个问题。“开发商做完项目可能都不知道跑哪了,找他们回来补缴相关的出让金、税费,估计很难。那么让购房者补缴,这里面就会出现分歧。”“想卖房的应该愿意转正,毕竟身份合法了什么都好说;但只想自住的,怕是会觉得缴起来没必要。”


 


 
 

三问小产权房

缴钱“转正”钱谁缴?

10月,南京市大型小产权房项目——七彩星城小区的项目单位补缴7000余万元土地出让金,取得了国有土地使用证,小区“转正”。

城镇居民购买小产权房,不但背着违法之名,还要承受很多风险。记者访问西安十余位小产权房业主,得到的关键词包括“质量差、环境差、物业差、配套一般、容积率高”等,除了普遍认同“地段不错、交通便捷”外,促使他们购买的最重要原因是“价格低”。如果没了这个因素还愿意买吗?90%的答案是否定的。

他们各自的购房价格,普遍只有同期同地段商品房的1/2甚至1/3。已在城西一小产权楼盘住了5年的安先生说,脏乱吵、治安差,他都无所谓,就是担心哪天被拆而无家可归,“到底住得不踏实。”但要交钱转正,“那得看钱多少,值不值。”

“方案说‘一定数量’,就算出让金、税费只让补缴一半,多少人愿意,情况都还不一定呢。”长安大学城市研究所所长、陕西省房地产研究会会长王圣学说。

现在赶紧买房等涨?

小产权房“转正”消息出现后,北京周边有小产权房一个月涨价千元;深圳投资客四处买小产权房,很多人都认为不可能拆除、风险不大。

记者查询西安在售小产权房楼盘的售价,发现普遍波动不大。纠结现在买不买小产权房的周兴权,属于打算自住的,但他怕补缴出让金、税费后,房子不再便宜;而那些有意买低等涨的市民,又想赌政策利好带来的差额。但专家并不建议这样做。“现在购买还是有风险,因为变数很大。一直强调构建公平的这一届高层,如果真的出政策,不可能让正规、守法的人吃亏。”复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说。王圣学也认为,抱着投资甚至投机目的,最好还是慎重。

“转正”会影响房价?

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为,小产权房转正令土地供应主体增加,打破政府垄断局面,可以平抑房价和地价。

“应该会对房价有抑制作用。不论是激励小产权房转正入市,还是有条件地把质量过关、违规不严重的小产权房纳入保障房、公租房体系,都会起到调控作用。”陈杰说,除现有的一部分严重违章的或者存在较大安全隐患的会被拆除,其他的还是有转正的希望。不过在王圣学看来,对市场的影响不会很明显。“转正牵扯的总量不会太大,毕竟购买者多是低收入阶层,主要是自住。”

“其实小产权房转正有望,传递出的更重要的信息是,高层迟早会让宅基地入市。”陈杰意味深长地说。

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